Especialista em direito tributário pela PUC Minas, MBA em direito empresarial pela Fundação Getulio Vargas, advogado, sócio do escritório Nogueira & Paolucci Sociedade de Advogados
A compra de imóveis na planta para moradia própria ou como forma de investimento passou a ser algo cada vez mais comum entre os brasileiros. No entanto, também é cada vez mais comum o atraso na entrega dos imóveis por parte das construtoras e das incorporadoras. A causa desses constantes atrasos se deve, principalmente, aos problemas vividos pelo setor da construção civil, referentes à escassez de mão de obra, equipamentos e materiais de construção. Trata-se, no entanto, de risco inerente à atividade e de responsabilidade exclusiva das empresas que atu-am no setor. Sendo assim, os compradores dos imóveis, que nada mais são que consumidores (amparados pelo Código de Defesa do Consumidor), têm o direito de ser indenizados pelos danos sofridos em decorrência do atraso na entrega de seus imóveis.
Quem compra um imóvel na planta tem a expectativa de que o prazo contratual previsto para a entrega das chaves seja cumprido. Em muitos casos, os compradores moram em imóveis alugados enquanto seu imóvel próprio está sendo construído. Em decorrência do atraso na entrega de seu imóvel, continuam a pagar aluguel quando já poderiam estar em seu próprio imóvel. Também sofre dano aquele que compra o imóvel como forma de investimento. Uma vez entregues as chaves, ele poderia alugá-lo. Ocorrendo o atraso, fica impossibilitado de fazê-lo, sofrendo o que chamamos de lucros cessantes.
Os tribunais brasileiros já têm entendimento pacificado no sentido de indenizar o consumidor nesses casos. O valor da indenização pode variar, mas em geral tem-se tomado como base o valor de mercado de aluguel do imóvel. Além disso, os tribunais têm decidido que o atraso injustificado na entrega de imóveis gera o dever de indenizar não apenas os danos materiais sofridos, mas também os danos morais suportados pelo consumidor. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais já decidiu que, não se tratando de mero descumprimento contratual, será devida a indenização por danos morais.
Cientes da certa repercussão litigiosa que os atrasos lhes acarretam, as empresas do setor criaram a chamada cláusula de tolerância, que as isenta de responsabilidade no caso de atraso na entrega do imóvel. Essa cláusula contratual estipula, em média, um prazo de 180 dias de tolerância para o atraso e, infelizmente, é aceita como válida por vários tribunais brasileiros. Entretanto, à luz do Código de Defesa do Consumidor, trata-se de cláusula abusiva, que gera um desequilíbrio no contrato, uma vez que garante ao fornecedor uma vantagem sem que haja contrapartida ao consumidor. Afinal, caso ele atrase suas obrigações, por qualquer motivo, estará sujeito a penalidades como multa e juros. Infelizmente, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais tem decidido no sentido da validade de tal cláusula, desde que "em prazo razoável".
Vale dizer que está em trâmite um projeto de lei no Senado com o intuito de trazer inovações ao Código de Defesa do Consumidor e regulamentar o assunto. Pelo projeto, as construtoras e incorporadoras que atrasarem a entrega de imóveis devem indenizar os compradores em 2% do valor contratado, além da incidência de uma multa moratória mensal equivalente a 0,5% do valor total do imóvel, devidamente atualizado. O projeto regulamenta também a já mencionada cláusula de tolerância, que não poderá ultrapassar seis meses. A proposta diz ainda que o valor proveniente da multa poderá ser compensado nas parcelas que vencerem após o prazo previsto para entrega do imóvel ou devolvido ao consumidor, no prazo de 90 dias após a entrega das chaves ou a assinatura da escritura definitiva. O Senado, dessa forma, vem apenas confirmar o que já vem sendo decidido pelos tribunais do país.
A compra de imóveis na planta para moradia própria ou como forma de investimento passou a ser algo cada vez mais comum entre os brasileiros. No entanto, também é cada vez mais comum o atraso na entrega dos imóveis por parte das construtoras e das incorporadoras. A causa desses constantes atrasos se deve, principalmente, aos problemas vividos pelo setor da construção civil, referentes à escassez de mão de obra, equipamentos e materiais de construção. Trata-se, no entanto, de risco inerente à atividade e de responsabilidade exclusiva das empresas que atu-am no setor. Sendo assim, os compradores dos imóveis, que nada mais são que consumidores (amparados pelo Código de Defesa do Consumidor), têm o direito de ser indenizados pelos danos sofridos em decorrência do atraso na entrega de seus imóveis.
Quem compra um imóvel na planta tem a expectativa de que o prazo contratual previsto para a entrega das chaves seja cumprido. Em muitos casos, os compradores moram em imóveis alugados enquanto seu imóvel próprio está sendo construído. Em decorrência do atraso na entrega de seu imóvel, continuam a pagar aluguel quando já poderiam estar em seu próprio imóvel. Também sofre dano aquele que compra o imóvel como forma de investimento. Uma vez entregues as chaves, ele poderia alugá-lo. Ocorrendo o atraso, fica impossibilitado de fazê-lo, sofrendo o que chamamos de lucros cessantes.
Os tribunais brasileiros já têm entendimento pacificado no sentido de indenizar o consumidor nesses casos. O valor da indenização pode variar, mas em geral tem-se tomado como base o valor de mercado de aluguel do imóvel. Além disso, os tribunais têm decidido que o atraso injustificado na entrega de imóveis gera o dever de indenizar não apenas os danos materiais sofridos, mas também os danos morais suportados pelo consumidor. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais já decidiu que, não se tratando de mero descumprimento contratual, será devida a indenização por danos morais.
Cientes da certa repercussão litigiosa que os atrasos lhes acarretam, as empresas do setor criaram a chamada cláusula de tolerância, que as isenta de responsabilidade no caso de atraso na entrega do imóvel. Essa cláusula contratual estipula, em média, um prazo de 180 dias de tolerância para o atraso e, infelizmente, é aceita como válida por vários tribunais brasileiros. Entretanto, à luz do Código de Defesa do Consumidor, trata-se de cláusula abusiva, que gera um desequilíbrio no contrato, uma vez que garante ao fornecedor uma vantagem sem que haja contrapartida ao consumidor. Afinal, caso ele atrase suas obrigações, por qualquer motivo, estará sujeito a penalidades como multa e juros. Infelizmente, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais tem decidido no sentido da validade de tal cláusula, desde que "em prazo razoável".
Vale dizer que está em trâmite um projeto de lei no Senado com o intuito de trazer inovações ao Código de Defesa do Consumidor e regulamentar o assunto. Pelo projeto, as construtoras e incorporadoras que atrasarem a entrega de imóveis devem indenizar os compradores em 2% do valor contratado, além da incidência de uma multa moratória mensal equivalente a 0,5% do valor total do imóvel, devidamente atualizado. O projeto regulamenta também a já mencionada cláusula de tolerância, que não poderá ultrapassar seis meses. A proposta diz ainda que o valor proveniente da multa poderá ser compensado nas parcelas que vencerem após o prazo previsto para entrega do imóvel ou devolvido ao consumidor, no prazo de 90 dias após a entrega das chaves ou a assinatura da escritura definitiva. O Senado, dessa forma, vem apenas confirmar o que já vem sendo decidido pelos tribunais do país.
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